Stary budynek dworca PKS prawdopodobnie nadal będzie straszył swoim wyglądem. Jest to efekt decyzji 13 radnych (Klub Prawo i Sprawiedliwość oraz radni popierający byłego burmistrza). Podczas sesji Rady Miejskiej, 30 sierpnia, radni odrzucili uchwałę — wcześniej przyjętą w formie uchwały intencyjnej — zmieniającą Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (w kształcie uzgodnionym z PKS Grójec), a proponowaną przez burmistrza Dariusza Gwiazdę.
Zmiana proponowana przez burmistrza spowodowałaby, że szpetny obiekt grójeckiej architektury w końcu doczekałby się remontu, a mieszkańcy cieszyliby się z nowego lokalu usługowego, jakim byłaby cukiernia połączona z piekarnią.
Dlaczego więc radni zmienili zdanie, jeśli w uchwale intencyjnej zgadzali się na zmianę planu dla GOK i dla PKS? Przecież w podjętej 28 września 2020 r. uchwale intencyjnej do zmiany planu czytamy w uzasadnieniu: „Opracowanie przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika z nowych potrzeb związanych z zagospodarowaniem terenu przy budynku Grójeckiego Ośrodka Kultury, w tym działek nabytych przez gminę oraz terenu PKS Grójec Spółka z o.o. Przyjąć zatem należy, że niniejsza Uchwała czyni zadość zarówno oczekiwaniom społeczności lokalnej, jak i również obowiązującym przepisom prawnym”. Czy gmina nie mogła wykupić tej działki od PKS Grójec?
Poczekalnia dusz
Historia starej poczekalni PKS ciągnie się już właściwie od ponad 10 lat. Ówczesny burmistrz, a obecnie radny Rady Miejskiej i przewodniczący Komisji Budżetowej i Finansów, Jacek Stolarski, oddał w wieczyste użytkowanie PKS-owi gminną działkę, na której obecnie stoi nowy dworzec, za kwotę około 26 tys. złotych. [Użytkowanie wieczyste oddaje się za pierwszą opłatą roczną w wysokości od 15% do 25% ceny nieruchomości i opłaty roczne. W przypadku tej sprzedaży pierwsza opłata roczna została ustalona w wysokości 15% ceny nieruchomości i wyniosła około 26 tys. zł. Każdego roku wnoszone są opłaty roczne za użytkowanie wieczyste w wysokości 1% ceny nieruchomości].
Użytkownik, czyli spółka PKS Grójec, był zobowiązany do rozpoczęcia prac w terminie do 31 grudnia 2005 r. i zakończenia ich do 31 grudnia 2014 r. Nowy dworzec wybudowano, a w akcie notarialnym nie pojawił się zapis o wyburzeniu starej poczekalni autobusowej, natomiast taki zapis widnieje w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Podczas sesji radny Stolarski przyznał, że była ustna umowa pomiędzy nim (ówczesnym burmistrzem) a PKS, że po wybudowaniu nowego dworca, stary zostanie wyburzony, jednak nie została ona zawarta na piśmie, czego, jak twierdzi, żałuje. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest zapis o likwidacji zdekapitalizowanej zabudowy dotyczący terenu, na którym znajduje się stary dworzec, będący własnością spółki PKS. - PKS wybudował istniejący do dziś nowy budynek dworca. Jest zupełnie inny niż koncepcja, która była prezentowana. Dyrektor PKS tłumaczył to tym, że sytuacja finansowa przedsiębiorstwa bardzo się pogorszyła. W tym samym czasie powstała tam Biedronka. [...] nie powstały nowe perony, oświetlenie, ani też nowy bezpieczny wjazd od ulicy Laskowej. Rozpoczęto jakiś dziwny remont albo przebudowę starego budynku, który miał być przeznaczony do wyburzenia. Może moim błędem było to, że nie spisałem jakiegoś porozumienia, umowy z PKS, niemniej jednak plan zagospodarowania uchwalony jeszcze w latach 90. nie przewidywał tam żadnej innej działalności niż ta na rzecz transportu publicznego — argumentował radny.
Chcą pół miliona
Burmistrz Dariusz Gwiazda przedstawił projekt uchwały, przewidujący prowadzenie działalności usługowej na całym terenie PKS, ponieważ jest to nadal niepodzielona działka. Podjęcie takiej uchwały spowodowałoby wyremontowanie tego budynku oraz otworzenie kawiarni z piekarnią, znanej sieci w Polsce. - Właściciel zobowiązał się do zagospodarowania starego dworca, wpisującego się zresztą w koncepcję rewitalizacji parku i terenów wokół Grójeckiego Ośrodka Kultury. Kawiarnia z piekarnią rozwiązałaby problem niechlubnej wizytówki miasta, jaką jest ten budynek, oraz deficytu lokali usługowych tej branży w centrum miasta. Kupienie prawa użytkowania wieczystego gruntu za pół miliona złotych jest absurdalne i, z punktu widzenia gminy Grójec, całkowicie niegospodarne — komentuje sprawę burmistrz Dariusz Gwiazda. Logiczna argumentacja włodarza spotkała się ze sporą krytyką ze strony 13 radnych, trwających w przekonaniu zasadności wykupienia tego gruntu wraz z budynkiem od PKS Grójec za sumę 500 tysięcy złotych (tyle zażądało w uchwale zgromadzenie wspólników spółki PKS).
Użytkowanie, nie własność
Działka nr 1426/1 o pow. 4855 m2, na której znajduje się stary dworzec, jest własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym spółki PKS. - Grunty te nigdy nie były własnością gminy Grójec. Informację na temat ustanowienia użytkowania wieczystego na tej działce należałoby uzyskać od Starosty Grójeckiego. Warto także zwrócić uwagę, że PKS ma prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku, a nie prawo własności całej nieruchomości zabudowanej. Ta różnica ma bardzo duże znaczenie w przypadku ceny sprzedaży. Wartość prawa użytkowania wieczystego zawsze będzie niższa niż cena prawa własności. Duże znaczenie ma liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste, liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego oraz wiele innych czynników, które mają wpływ na tę wartość i brane są pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego przy wycenie nieruchomości. Na cenę samego
budynku ma wpływ jego stan techniczny oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który, jak wiadomo z sesji z 30 sierpnia, nie został zmieniony — poinformowała naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, Magdalena Śmietańska.
Problemy finansowe
W poprzedniej kadencji 2014-2018 na prośbę byłego prezesa PKS i byłego burmistrza odbyło się nadzwyczajne posiedzenie Rady Miejskiej poświęcone sprawie starego dworca. Radni stali na stanowisku, żeby dworzec wyburzyć, a prezes wnioskował o zmianę planu miejscowego, żeby dokończyć rozpoczęty w 2013 r. remont dworca. PKS Grójec już wtedy miał bardzo słabą sytuację finansową, tym bardziej zasadnym było wówczas przeznaczenie dworca na obiekt usługowy, który generowałby zyski. Podczas tamtych rozmów nie było mowy o wykupieniu starego dworca przez gminę. - Spółka nie przedstawiła żadnej wyceny, czyli operatu szacunkowego na poparcie swoich żądań. Gmina Grójec nie może wydatkować publicznych pieniędzy na zakup nieruchomości za cenę wyższą niż wartość rynkowa. Pół miliona złotych za grunt w użytkowaniu wieczystym z własnością dworca, to jest cena oczekiwana przez sprzedającego, a nie wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Poza kwestią ceny sprzedaży pozostaje kwestia zasadności zakupu tej nieruchomości — dodaje naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami grójeckiego magistratu. - Jak taka nieruchomość wpisuje się w zasób gminny, na co może być przeznaczona, jak wykorzystana? Na to ma wpływ wielkość działki, stan techniczny budynku, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego — wyjaśnia burmistrz Dariusz Gwiazda.
PKS-y odpowiadają
Prezes zarządu spółki PKS Grójec potwierdza, że Zgromadzenie Wspólników podjęło uchwałę, a proponowaną ceną za 1m2 gruntu było 1000 zł. "Uchwała w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie na rzecz Miasta i Gminy Grójec części działki, na której znajduje się budynek starego dworca autobusowego, została podjęta przez Zgromadzenie Wspólników w dniu 20 maja 2020 r. Uchwała nie określała wartości transakcji, a jedynie wskazywała, że sprzedaż może nastąpić za cenę nie mniejszą niż 1000 zł za m2. Całkowita cena sprzedaży uzależniona miała być od wynegocjowanej ceny i zbywanej powierzchni" — czytamy w odpowiedzi na maila. Prezes potwierdził również, że chodzi o nabycie około 500 m2 gruntu oraz budynku dworca: "Zgoda na zbycie
wyżej wymienionych nieruchomości obejmowała część działki oraz znajdujący się na niej budynek starego dworca o pow. ok. 500 m2. PKS jest użytkownikiem wieczystym działki, na której znajduje się budynek dworca oraz właścicielem samego budynku i w takim zakresie jest uprawniony do rozporządzania nieruchomością".
Dodał także, że planowano tam działalność handlowo-usługową. "Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego w budynku miałaby być kontynuowana działalność usługowo- handlowa, prowadzona tam przed przeniesieniem dworca do nowego budynku. W tym obszarze miasta jest to typowa działalność."
Gorąca dyskusja
Podczas długiej i wyczerpującej debaty nad zasadnością podjęcia uchwały, przewodniczący Rady Miejskiej Karol Biedrzycki przypomniał, że pod koniec lutego [28.09.2020 przyp. red.] radni podjęli uchwałę intencyjną o chęci wykupienia tego terenu. - Myśleliśmy, żeby ten teren wykupić, powiększyć. Zostały wyburzone budynki [tereny wokół Grójeckiego Ośrodka Kultury przyp. red.]. Moglibyśmy wykorzystać teren pod rozbudowę GOK. Były różne możliwości. Jest wybrana możliwość zmiany planu zagospodarowania — mówił przewodniczący. W przypadku wykupu gruntów przy GOK należałoby zadać pytanie: Czy radni znają stan prawny tychże gruntów? Porównywanie zasadności wykupu starych barów i starego dworca nie ma żadnego uzasadnienia, gdyż są to odmienne stany prawne co do gruntu, budynków, służebności dojazdu do tych działek. Były one notarialnie zagwarantowane drogą pomiędzy GOK i PKS, ale po przebudowie ul. Laskowej na wysokości GOK właścicielce restauracji uniemożliwiono dojazd, zapisany w akcie notarialnym, i wskazano objazd od strony kina. Nowy właściciel mógłby wystąpić na drogę sądową z gminą i z pewnością wygrałby sprawę. Co do nieruchomości zabudowanych, nabytych przez gminę Grójec, mogły jeszcze przez wiele lat działać zgodnie z prawem, natomiast zasadność istnienia budynku starego dworca z funkcją dworca zakończyła się z momentem oddania nowego dworca do użytku. Do dyskusji włączyła się również radna klubu PiS. – Popieram to, co powiedział radny Jacek Stolarski. Już raz PKS oszukał burmistrza, radę i gminę. Nie wyburzył budynku. Może niedługo deweloperzy będą do nas przychodzić i będziemy na każde zawołanie zmieniać plan zagospodarowania przestrzennego? Mieszkańcy nie chcą tej ruiny w środku miasta — mówiła radna PiS, Małgorzata Szymańczak. Przypomnijmy, że od 3 lat obowiązuje specustawa „Lex Deweloper”. Rządowy projekt w założeniu miał ułatwiać realizację programu Mieszkanie Plus, ułatwiając deweloperom ścieżkę wydawania niezbędnych decyzji. Ustawa wzbudzała wiele kontrowersji, ale pomimo licznych głosów krytyki, Andrzej Duda zdecydował się ją podpisać i wprowadzić 22 sierpnia 2018 r.
Jednak "NIE"
Radny Jerzy Antoniewicz, którego zdaniem należało wykupić ten grunt, pomimo wysokiej ceny, stwierdziłjednak, że poprze uchwałę burmistrza zmieniającą MPZP. - Jednak będę głosował, żeby zmienić ten plan. Ja i tak samo większość mieszkańców nie chcemy oglądać i przechodzić koło tej rudery — zadeklarował. Ostatecznie nie dotrzymałsłowa i zagłosował przeciw zmianie planu. Całą dyskusję z sesji 30 sierpnia można obejrzeć na stronie www.grojec.esesja.pl.
WIZYTÓWKA GRÓJCA
Podsumowując, gmina Grójec może zmienić plan, dzięki czemu powstanie lokal usługowy w miejsce starego (straszącego wyglądem) dworca, bądź wykupić część działki z dworcem i wyburzyć
ten budynek. Żadne z rozwiązań nie daje w 100% pewności, że na terenach dworca w przyszłości nie powstaną bloki. Taką gwarancję może tylko zapewnić przyjęcie przez radnych uchwały dotyczącej standardów urbanistycznych, która była już dwukrotnie odrzucana przez radnych obecnej kadencji. Czy ruiny dworca PKS nadal będą niechlubną wizytówką stolicy powiatu grójeckiego? Może radni mają jakieś inne plany? Tego nie wie nikt, choć jeszcze nie tak dawno mieliśmy szansę na kolejny wartościowy symbol zdobiący nasze miasto. W 2020 r. radni postanowili, że nie przeznaczą 60 tys. zł na powstanie muralu na jednym z budynków przy Urzędzie Gminy i Miasta Grójec, który miał wykonać znany lokalny artysta i rekordzista, zapisany poprzednim muralem grójeckim w Księdze Guinnessa. Należy zaznaczyć, że jego zdolności w tej materii są wyjątkowe. Padały też argumenty, że gmina ma „inne” potrzeby – rok później taka kwota zostaje przeznaczona na remont zabytkowej kapliczki w mieście. W sumie, to po co nam takie dzieło? Przecież Grójec ma już swoją wizytówkę — ruiny dworca PKS.
Szymon Wójcik